Koľko je daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2024?

Predaj nehnuteľnosti, ako je byt, dom alebo pozemok, môže so sebou priniesť povinnosť zaplatiť daň z príjmu. Otázka, koľko je daň z predaja nehnuteľnosti, však nemá jednu univerzálnu číselnú odpoveď. Vo väčšine bežných situácií je totiž príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený. Kedy teda daň platiť nemusíte a kedy áno?

Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Oslobodenie od dane znamená, že príjem, ktorý získate z predaja nehnuteľnosti, nemusíte uvádzať v daňovom priznaní a neplatíte z neho daň z príjmov ani zdravotné odvody. Kľúčové podmienky pre oslobodenie upravuje § 9 Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Najčastejšie situácie, kedy je príjem z predaja oslobodený:

• Vlastníctvo nehnuteľnosti viac ako 5 rokov: Ak ste nehnuteľnosť (ktorá nebola zaradená do obchodného majetku) vlastnili aspoň 5 rokov pred jej predajom, príjem je oslobodený. Táto lehota sa počíta odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva (napr. vkladom do katastra) až do dňa prijatia prvej platby alebo podpisu kúpnej zmluvy (rozhodujúci je deň, ktorý nastane skôr, ak ide o zdaňovanie, pri oslobodení je dôležitý deň prevodu vlastníckeho práva alebo prijatie platby).
• Trvalý pobyt v nehnuteľnosti viac ako 2 roky: Ak predávate byt alebo obytný dom (s maximálne dvoma bytmi, vrátane súvisiacich pozemkov), v ktorom ste mali trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom, príjem je oslobodený. Rovnako platí podmienka, že nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku v období 5 rokov pred predajom.
• Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Ak predávate nehnuteľnosť nadobudnutú dedením v priamom rade (napr. od rodičov, starých rodičov, manžela/manželky) alebo jedným z manželov, do lehoty vlastníctva (5 rokov) alebo doby trvalého pobytu (2 roky) sa započítava aj doba, počas ktorej danú nehnuteľnosť vlastnil alebo v nej mal trvalý pobyt váš predchodca (poručiteľ).
• Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku: Ak ste nehnuteľnosť mali zaradenú v obchodnom majetku (napr. pri podnikaní), príjem z jej predaja je oslobodený až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej v rámci BSM: Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) a jej vysporiadaní po rozvode, sa do lehoty vlastníctva započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v BSM. Pre oslobodenie musí uplynúť 5 rokov od jej nadobudnutia do BSM (nie od vysporiadania).

Čo ak príjem z predaja nie je oslobodený?

Ak nespĺňate žiadnu z podmienok na oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti musíte zdaniť. V takom prípade je odpoveď na otázku, kolko je dan z predaja nehnutelnosti, nasledovná:

1. Zistenie základu dane: Základom dane je príjem z predaja znížený o preukázateľné výdavky.
   • Príjem: Suma, za ktorú ste nehnuteľnosť predali (podľa kúpnej zmluvy).
   • Výdavky:
     • Kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli (ak ste ju kúpili).
     • Hodnota nehnuteľnosti zistená znaleckým posudkom (ak ste ju zdedili alebo dostali darom a príjem nie je oslobodený).
     • Preukázateľne vynaložené prostriedky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti (napr. náklady na rekonštrukciu – doložené faktúrami).
     • Výdavky spojené s predajom (napr. provízia realitnej kancelárii, poplatky za znalecký posudok, poplatky za overenie podpisov, správny poplatok za návrh na vklad do katastra, ak ho hradil predávajúci).
2. Výpočet dane z príjmu: Zo zisteného základu dane (príjem mínus výdavky) sa vypočíta daň:
   • Sadzba dane je 19 % zo základu dane.
   • Ak základ dane presiahne sumu 47 537,98 € (176,8-násobok platného životného minima pre rok 2024), z časti presahujúcej túto hranicu sa platí sadzba 25 %.

   Tento príjem sa považuje za tzv. ostatný príjem podľa § 8 Zákona o dani z príjmov.

Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti

Dôležitá informácia je, že ak váš príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov (teda nie je oslobodený), musíte z neho zaplatiť aj zdravotné odvody. Sadzba zdravotných odvodov z tohto typu príjmu je pre rok 2024 stanovená na 15 % zo základu dane (príjem mínus výdavky).

Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, zdravotné odvody sa z neho neplatia.

Kedy a ako podať daňové priznanie?

Ak ste dosiahli príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane, máte povinnosť:

• Podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) za rok, v ktorom ste príjem z predaja dosiahli (rozhodujúci je dátum prijatia platby alebo nadobudnutia vlastníctva kupujúcim, podľa toho, čo nastalo skôr).
• Daňové priznanie sa podáva v štandardnom termíne do 31. marca nasledujúceho roka. Tento termín si môžete za určitých podmienok odložiť.
• V daňovom priznaní uvediete príjem z predaja a uplatníte si príslušné výdavky v časti týkajúcej sa ostatných príjmov (§ 8).
• Vypočítanú daň je potrebné v lehote na podanie daňového priznania aj zaplatiť.
• Zdravotná poisťovňa vám na základe podaného daňového priznania vykoná ročné zúčtovanie zdravotného poistenia a vyčísli nedoplatok na zdravotných odvodoch, ktorý budete musieť uhradiť.

Ak je váš príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, nemusíte ho uvádzať v daňovom priznaní a ani nemusíte podávať daňové priznanie len z tohto dôvodu.

Zhrnutie

Odpoveď na otázku, koľko je daň z predaja nehnuteľnosti, teda závisí od splnenia podmienok oslobodenia. Vo väčšine prípadov, najmä ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov alebo v nej mali trvalý pobyt viac ako 2 roky (a nebola v obchodnom majetku), je príjem z predaja od dane oslobodený a neplatíte nič. Ak podmienky oslobodenia nespĺňate, platíte daň vo výške 19 % (prípadne 25 % z časti vysokého základu dane) a tiež 15 % zdravotné odvody zo zisku (príjem mínus výdavky).

Dôležité upozornenie: Informácie uvedené v tomto článku majú iba informatívny charakter a nenahrádzajú odborné daňové poradenstvo. Každý predaj nehnuteľnosti má svoje špecifiká. Pre posúdenie vašej konkrétnej situácie a správne splnenie daňových povinností odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom alebo kontaktovať Finančnú správu SR.