Daň z nehnuteľnosti a DPH na Slovensku: Koľko zaplatíte?

Pri kúpe, predaji alebo vlastníctve nehnuteľnosti na Slovensku vstupujú do hry rôzne daňové povinnosti. Medzi najčastejšie patria daň z pridanej hodnoty (DPH) a daň z nehnuteľnosti. Hoci obe súvisia s nehnuteľnosťami, ide o dva odlišné typy daní s rôznymi pravidlami, sadzbami a správcami. Tento článok vám poskytne prehľad o tom, kedy sa tieto dane platia a ako sa ich výška určuje.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri nehnuteľnostiach

Daň z pridanej hodnoty (DPH) sa týka predovšetkým dodania tovarov a služieb za protihodnotu podnikateľom (platiteľom DPH). Pri nehnuteľnostiach sa DPH typicky uplatňuje v nasledujúcich prípadoch:

• Predaj nových stavieb (prvé dodanie stavby pred kolaudáciou alebo do 5 rokov od kolaudácie).
• Predaj stavebných pozemkov.
• Prenájom nehnuteľností podnikateľom, ktorí sú platiteľmi DPH (pri splnení určitých podmienok, inak je prenájom zväčša oslobodený od DPH).

Sadzba DPH

Základná sadzba DPH na Slovensku je dlhodobo stabilná. Na otázku, koľko je DPH na Slovensku 2017, bola odpoveď 20 %. Táto základná 20% sadzba DPH platí aj v súčasnosti pre väčšinu tovarov a služieb, vrátane predaja nových stavieb alebo stavebných pozemkov, ktoré podliehajú DPH. Existuje aj znížená sadzba DPH (aktuálne 10% alebo 5%), tá sa však na bežný predaj nehnuteľností spravidla nevzťahuje.

Oslobodenie od DPH

Zákon o DPH definuje aj prípady, kedy je dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane. Najčastejším prípadom je predaj nehnuteľnosti (stavby) po uplynutí 5 rokov od jej prvej kolaudácie. Rovnako je od DPH oslobodený predaj pozemku, ktorý nie je stavebným pozemkom. Aj prenájom nehnuteľností je vo väčšine prípadov oslobodený od DPH, s výnimkou špecifických situácií (napr. krátkodobý nájom, prenájom parkovacích miest, nájom platiteľovi DPH s rozhodnutím zdaniť nájom).

Príklad: Ak developer (platiteľ DPH) predáva nový byt za cenu 100 000 € bez DPH, k cene pripočíta 20 % DPH. Konečná cena pre kupujúceho bude 120 000 € (100 000 € základ dane + 20 000 € DPH).

Koľko je daň z nehnuteľnosti a ako sa počíta?

Daň z nehnuteľnosti je úplne iný typ dane ako DPH. Je to miestna daň, ktorú ukladá a spravuje obec alebo mesto, na území ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Výnos z tejto dane je príjmom rozpočtu príslušnej obce alebo mesta. Táto daň sa platí každoročne a jej výška závisí od viacerých faktorov.

Daň z nehnuteľnosti sa skladá z troch častí:

• Daň z pozemkov
• Daň zo stavieb
• Daň z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome

Kto platí daň z nehnuteľnosti?

Daňovníkom je spravidla vlastník nehnuteľnosti zapísaný v katastri nehnuteľností k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V niektorých prípadoch to môže byť aj správca nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, obce alebo VÚC, alebo nájomca, ak nájomný vzťah trvá alebo má trvať aspoň 5 rokov a je zapísaný v katastri.

Výpočet dane z nehnuteľnosti

Výpočet závisí od typu nehnuteľnosti a sadzieb stanovených konkrétnou obcou alebo mestom:

Daň z pozemkov

Základom dane je výmera pozemku v metroch štvorcových (m²) vynásobená hodnotou pôdy stanovenej v prílohe zákona o miestnych daniach alebo vo VZN obce (pre stavebné pozemky). Výsledná hodnota sa vynásobí ročnou sadzbou dane stanovenou obcou pre daný druh pozemku (napr. orná pôda, záhrady, zastavané plochy, stavebné pozemky).

Vzorec (zjednodušený): Výmera (m²) * Hodnota pôdy/m² * Ročná sadzba (%) = Ročná daň

Daň zo stavieb

Základom dane je výmera zastavanej plochy stavby v metroch štvorcových (m²). Táto výmera sa vynásobí ročnou sadzbou dane stanovenou obcou. Obec stanovuje rôzne sadzby podľa účelu využitia stavby (napr. stavby na bývanie, garáže, priemyselné stavby, administratívne budovy). Pri viacpodlažných stavbách môže obec určiť príplatok za podlažie.

Vzorec (zjednodušený): Zastavaná plocha (m²) * Ročná sadzba (€/m²) * (Prípadný koeficient za podlažia) = Ročná daň

Daň z bytov a nebytových priestorov

Základom dane je výmera podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v metroch štvorcových (m²). Táto výmera sa vynásobí ročnou sadzbou dane stanovenou obcou.

Vzorec (zjednodušený): Podlahová plocha (m²) * Ročná sadzba (€/m²) = Ročná daň

Sadzby dane z nehnuteľnosti

Ako už bolo spomenuté, koľko je daň z nehnuteľnosti, neurčuje centrálne štát, ale každá obec a mesto samostatne prostredníctvom svojho všeobecne záväzného nariadenia (VZN). Sadzby sa môžu líšiť nielen medzi jednotlivými obcami, ale aj v rámci jednej obce pre rôzne časti (katastrálne územia) alebo podľa typu a využitia nehnuteľnosti. Aktuálne platné sadzby nájdete na webovej stránke príslušnej obce/mesta alebo priamo v jej VZN o miestnych daniach.

Termíny a platba

Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva iba raz – do 31. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom daňovníkovi vznikla daňová povinnosť (napr. kúpou nehnuteľnosti). Ak sa na ďalší rok nič nezmení (vlastníctvo, výmera, účel využitia), priznanie sa už nepodáva. Obec následne každý rok vyrubí daň rozhodnutím a určí lehotu splatnosti (často v splátkach).

Úľavy a oslobodenia

Obec môže vo svojom VZN stanoviť aj rôzne úľavy alebo oslobodenia od dane z nehnuteľnosti. Často sa týkajú napríklad seniorov nad určitý vek, držiteľov preukazu ZŤP/ZŤP-S, stavieb slúžiacich špecifickým účelom (školstvo, zdravotníctvo) alebo pozemkov s určitými funkciami (ochranné pásma).

Zhrnutie: Rozdiely medzi DPH a Daňou z nehnuteľnosti

Pre lepšiu orientáciu uvádzame kľúčové rozdiely medzi DPH a daňou z nehnuteľnosti v súvislosti s nehnuteľnosťami:

Pochopenie rozdielov medzi DPH a daňou z nehnuteľnosti je kľúčové pre správne plnenie daňových povinností. Kým DPH sa týka najmä transakcií uskutočňovaných podnikateľmi, daň z nehnuteľnosti je každoročnou povinnosťou väčšiny vlastníkov nehnuteľností.

Disclaimer: Tento článok má iba informatívny charakter a neslúži ako daňové poradenstvo. Informácie o sadzbách a podmienkach sa môžu meniť. Pre presné posúdenie vašej konkrétnej situácie a aktuálnych povinností odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným daňovým poradcom alebo informovanie sa na príslušnom daňovom úrade (pre DPH) a obecnom/mestskom úrade (pre daň z nehnuteľnosti).