Daň z nehnuteľnosti, príjmu a prenájmu: Koľko zaplatíte?

Vlastníctvo, predaj alebo prenájom nehnuteľnosti na Slovensku so sebou prináša aj daňové povinnosti. Rôzne situácie si vyžadujú platenie odlišných typov daní, ktorých výška a spôsob výpočtu sa líšia. Tento článok vám poskytne prehľad o troch základných daniach spojených s nehnuteľnosťami: dani z nehnuteľnosti, dani z príjmu pri predaji a dani z príjmu z prenájmu.

Daň z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti patrí medzi miestne dane. To znamená, že ju vyberá a administruje obec alebo mesto, na území ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Príjem z tejto dane je príjmom rozpočtu príslušnej obce alebo mesta.

Kto platí daň z nehnuteľnosti?

Daňovníkom je spravidla vlastník nehnuteľnosti zapísaný v katastri nehnuteľností k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. V určitých prípadoch to môže byť aj správca majetku štátu, obce, VÚC alebo nájomca, ak je nájomný vzťah dlhodobý a zapísaný v katastri.

Koľko je daň z nehnuteľnosti?

Na otázku, koľko je daň z nehnuteľnosti, neexistuje jednotná odpoveď platná pre celé Slovensko. Sadzby dane si určuje každá obec alebo mesto samostatne prostredníctvom Všeobecne záväzného nariadenia (VZN), avšak v medziach stanovených zákonom o miestnych daniach. Výška dane závisí od viacerých faktorov:

• Typ nehnuteľnosti: Sadzby sa líšia pre pozemky (orná pôda, záhrady, stavebné pozemky atď.), stavby na bývanie (rodinné domy, byty), stavby na ostatné účely (garáže, chaty, administratívne budovy, priemyselné stavby).
• Lokalita: V rámci jedného mesta môžu byť sadzby odlišné pre rôzne katastrálne územia alebo zóny.
• Účel využitia: Sadzba môže byť iná pre stavby využívané na bývanie a iná pre stavby využívané na podnikanie.
• Rozloha: Daň sa zvyčajne počíta ako súčin výmery (m²) a príslušnej sadzby dane za m².

Pre zistenie presnej výšky dane pre vašu nehnuteľnosť je potrebné nahliadnuť do aktuálne platného VZN vašej obce alebo mesta, prípadne počkať na doručenie rozhodnutia (výmeru) od správcu dane (obce/mesta), ktoré býva zasielané zvyčajne v jarných mesiacoch.

Kedy sa platí?

Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva len vtedy, ak v priebehu predchádzajúceho roka nastala zmena vo vlastníctve alebo charaktere nehnuteľnosti (kúpa, predaj, dedenie, kolaudácia, zmena účelu využitia). Priznanie sa podáva do 31. januára zdaňovacieho obdobia. V nasledujúcich rokoch už priznanie nepodávate, obec vám automaticky doručí rozhodnutie o vyrubenej dani. Samotná daň je splatná v termínoch uvedených v tomto rozhodnutí, často v jednej alebo viacerých splátkach.

Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Ak predáte nehnuteľnosť so ziskom, tento príjem môže podliehať dani z príjmov fyzických osôb. Nie každý predaj je však automaticky zdaniteľný.

Kedy je príjem z predaja oslobodený od dane?

Zákon o dani z príjmov definuje situácie, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený. Kľúčové sú časové testy:

• Test vlastníctva (5 rokov): Príjem je oslobodený, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho ku dňu jej predaja. Táto podmienka platí pre nehnuteľnosti, ktoré neboli zahrnuté do obchodného majetku.
• Test bydliska (2 roky): Príjem je oslobodený aj vtedy, ak mal predávajúci v nehnuteľnosti (byte alebo rodinnom dome) trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom. Aj tu platí podmienka, že nehnuteľnosť nesmela byť zahrnutá v obchodnom majetku počas posledných 5 rokov pred predajom.
• Dedičstvo: Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (v priamom rade alebo od manžela/manželky) sa do lehoty vlastníctva alebo trvalého pobytu započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil alebo mal v nej trvalý pobyt poručiteľ (zosnulý), ak bol priamym príbuzným alebo manželom/manželkou.
• Vyradenie z obchodného majetku: Aj po vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku platí 5-ročná lehota; príjem z predaja je oslobodený až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia.

Ak je splnená aspoň jedna z týchto podmienok, príjem z predaja sa nezdaňuje a nemusí sa uvádzať v daňovom priznaní.

Výpočet dane z príjmu pri predaji (ak nie je oslobodený)

Ak príjem z predaja nie je oslobodený, základom dane je zisk, teda rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami. Medzi tieto výdavky patria najmä:

• Kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli.
• Náklady na rekonštrukciu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti (musia byť zdokladované).
• Poplatky spojené s predajom (napr. provízia realitnej kancelárii, poplatky za znalecký posudok, správne poplatky).

Z tohto základu dane sa platí daň z príjmov sadzbou 19 % (ak základ dane nepresiahne stanovenú hranicu) alebo 25 % (z časti základu dane presahujúcej túto hranicu). Okrem dane z príjmov podlieha tento príjem aj odvodom na zdravotné poistenie vo výške 15 % (od roku 2024, predtým 14%).

Sadzby a hranice pre výpočet dane sa môžu meniť. Napríklad, ak by ste hľadali informácie k otázke, koľko je daň z príjmu 2020, museli by ste overiť sadzby a legislatívu platnú pre daný rok. Všeobecné princípy výpočtu príjmu z predaja nehnuteľnosti však zostávajú podobné, kľúčové je vždy sledovať aktuálne platné zákony.

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (okrem pozemkov) sú považované za zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Tieto príjmy sa zdaňujú, ak presiahnu stanovenú hranicu oslobodenia.

Registračná povinnosť

Ak začnete prenajímať nehnuteľnosť (okrem pozemku) a nie ste už registrovaný na daňovom úrade z iného dôvodu (napr. ako živnostník), máte povinnosť registrovať sa ako prenajímateľ do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť začali prenajímať.

Koľko je daň z prenájmu bytu (a iných nehnuteľností)?

Otázka, koľko je daň z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti, závisí od výšky príjmov a uplatnených výdavkov. Výpočet prebieha nasledovne:

1. Celkové príjmy z prenájmu: Súčet všetkých prijatých platieb nájomného a úhrad za energie a služby spojené s prenájmom (ak ich platí nájomca prenajímateľovi).
2. Oslobodenie od dane: Od celkových príjmov sa odpočíta suma oslobodenia vo výške 500 € ročne. Ak sú príjmy nižšie ako 500 €, sú úplne oslobodené a neuvádzajú sa v daňovom priznaní. Ak sú vyššie, do základu dane vstupujú len príjmy presahujúce 500 €.
3. Výdavky: K príjmom presahujúcim 500 € si môžete uplatniť preukázateľné (skutočné) výdavky, a to v pomere, v akom sú príjmy zahrnuté do základu dane k celkovým príjmom. Typické výdavky zahŕňajú:
   • Výdavky na energie a služby (ak ich hradí prenajímateľ).
   • Výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti.
   • Odpisy nehnuteľnosti (ak je zaradená v obchodnom majetku, čo však pri § 6 ods. 3 nie je podmienkou, ale ovplyvňuje možnosť odpisovania).
   • Poistenie nehnuteľnosti.
   • Úroky z úveru na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (za určitých podmienok).
   • Daň z nehnuteľnosti vzťahujúca sa na prenajímanú nehnuteľnosť.

   Dôležité: Na príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 si nie je možné uplatniť paušálne výdavky.

4. Základ dane: Je to rozdiel medzi príjmami z prenájmu (po odpočítaní 500 € oslobodenia) a uplatnenými preukázateľnými výdavkami.
5. Sadzba dane: Na vypočítaný základ dane sa aplikuje sadzba dane 19 % alebo 25 % (rovnako ako pri predaji).
6. Zdravotné odvody: Príjmy z prenájmu môžu podliehať aj odvodom na zdravotné poistenie, ak presiahnu stanovenú hranicu a daňovník spĺňa ďalšie podmienky (napr. nie je poistencom štátu alebo zamestnancom s dostatočným vymeriavacím základom). Sadzba je aktuálne 15%.

Daňové priznanie

Príjmy z prenájmu (po odpočítaní oslobodenia) a súvisiace výdavky sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb (typu B), ktoré sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka (alebo v predĺženej lehote).

Súhrn a porovnanie

Pre lepšiu orientáciu uvádzame základné rozdiely medzi jednotlivými daňami v tabuľke:

Dôležité upozornenie: Informácie uvedené v tomto článku majú iba informatívny charakter a nenahrádzajú odborné daňové poradenstvo. Daňová legislatíva sa môže meniť. Pre riešenie vašej konkrétnej situácie a správny výpočet daní a odvodov odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným daňovým poradcom alebo účtovníkom.